TAKS – BLOK – KİTLE
Taban Alanı Katsayısının kısa adı TAKS olarak belirlenmiştir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Taban alanının imar parseli alanına oranını (Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır.) Taban alanı ise; Bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı dâhil yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının, yapı yaklaşma sınırını ihlal etmemek kaydıyla parseldeki izdüşümünün kapladığı alanı şeklinde tanımlanmıştır. Taks blok kitle üçlüsü nasıl bir durum arz ediyor bir bakalım.
Blok ifadesi için ise tek başına bir tanım yapılmamış yapı nizamı olarak tarif edilmiştir. Blok nizam: İmar planı veya bu Yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş yapı kitlesinin, bir parsel veya dilatasyonla ayrılmak suretiyle birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamını (Bir taraftan komşu parseldeki binaya bitişik, diğer taraftan ayrık olan ikili veya ikiz nizamlar, blok nizam olarak değerlendirilir.)
Neden Basit Değil
Bu iki tanım ile yapıların bir parseldeki oturum alanına bir ölçü ve sınırlama getirilmek istemiş ise de yönetmeliğin 20. maddesine taban alanının nasıl hesap edileceği, tarif edilmiş, bu alana dahil edilmeyecek istisnalar sıralanarak tam bir kaos üretilmiştir. Aslında ilk okuduğunuz tanım ile 20. maddedeki bazı bölümler çelişki bile yaratıyor. Tanımda zemin üzerindeki kısmın izdüşümünden bahsederlen istisnalarda zemine oturan en dış çeper diyerek çıkmaların dahil edilmesi engellenmiş, O kadar kaos var ki açığa çıkan bodurm katlar, küçük olanı uygulamak, planda belirlenmemiş ise yönetmelikle belirlenmesi, hele ki 7. maddesinde tarif ettiği kitle ile ne kast edildiği tam bir anlam karmaşası.
Taban alanı
MADDE 20 – (1) Tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde etrafı açık bırakılarak kolonlar üzerinde inşa edilen yapılarda taban alanı, zemine oturan en dış çeperlerdeki kolonların dış yüzeylerinin en kısa doğru parçalarıyla birleştirilmesiyle belirlenen alandır.
(2) Uygulama imar planında ölçekli olarak gösterilen şematik olmayan blok yerleşim çizimleri taban alanı ve çekme mesafelerini gösterir.
(3) Uygulama imar planında belirlenmemişse bu Yönetmelikle tanımlanan TAKS’a ve bahçe mesafelerine göre belirlenen taban alanının küçük olanı uygulanır.
(4) Tamamen toprağın altında kalan kısımları hariç, kısmen veya tamamen açığa çıkan bodrum katların oturum alanı, hiçbir şekilde taban alanı katsayısı ile belirlenen taban alanını geçemez.
(5) Taban alanı, net imar parsel alanı üzerinden uygulama imar planıyla veya planda belirlenmemiş ise bu Yönetmelikle belirlenir.
(6) Tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde planla veya bu Yönetmelikle öngörülen taban alanının dışında, bu Yönetmelikle izin verilenler hariç yapı yapılamaz.
(7) Planlarda blok ölçüleri veya kitle verilmiş parsellerde uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmuyorsa, kitle ölçüleri yapının tabii veya tesviye zeminin üzerinde kısmen veya tamamen açığa çıkan, açık ve kapalı çıkmalar hariç bütün katlarının ölçülerini ifade eder.
(8) Taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımlar;
a) Tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin seviyesindeki veya bu seviyenin altındaki avlular, iç bahçeler,
b) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20’sini geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma ve süs havuzu ile açık havuzlar,
c) Mülga
ç) Çevre düzenlemesi ve güvenliği için yapılan bahçe duvarı, istinat duvarları, 6 m²’yi geçmeyen kontrol veya bekçi kulübeleri,
d) Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğin gerekli gördüğü, normal merdiven haricinde kaçış yolu içerisinde yer alan, asgari ölçülerde ve adetlerde yapılan merdiven evi ile yangın güvenlik holleri,
e) Asgari ölçülerdeki; temele kadar inen asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, hava bacaları, şaftlar,
f) Ana yapının dışında kalan; binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, jeneratör, yağmur suyu toplama havuzu, evsel atık ve geri dönüşüm hazneleri, ısı merkezi,
g) Akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere kanopiler ve arkatlar,
ğ) Güneş panellerinin temel ve kaidesi haricindeki kısımları,
h) Açık otoparklar,
ı) Giriş saçakları (markizler),
i) Mülga
j) Taşıyıcı sistemi kesme taş yığma bina olarak tasarlanan zemin dahil 3 katı geçmeyen geleneksel mimari öğeler barındıran binalarda, taşıyıcı yığma taş dış duvarların tasarım gereği genişliği 25 cm’den fazla olan kısımları,
Bütün bunların yanında yönetmeliğin genel ilkeler bölümünün 5. maddesinde “Ayrık veya blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40’ı geçemez. Ancak, çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde, TAKS %60’ı geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göre uygulama yapılır.” cümlesini de okuyunca bir taraftan 40 ve 60 sınırlamaları, sonradan eklenen zemin hariç 7 kat ve fazla binalarda çıkma yapmayı engellerken oturumu genişletmek gibi bir uygulama, 20. maddenin 7. bölümünde kitle şeklinde planla belirlenen oturumun tarif edilmesi ve bu tarife çıkmaları eklememesi gibi neresinden tutsanız o tarafa esneyen bir yapı.
Taks blok kitle hakkında bütün bu maddeleri okuyunca imar planlarında yapılan blok veya kitle çizimlerinin taks tanımına aykırı düşmeyebileceği, her yapı nizamına ayrı bir oturum hesabının da uygulanabileceği çünkü taksın sadece ayrık ve blok nizamlarda tarif edildiği çıkarımı da yapılabilir. Aslında herhangi bir istisna hesabı yapmadan, çıkma da yapmadan verilecek brüt inşaat alanı izdüşümü, çıkma yapılabilen durumlarda bunları da dahil eden kuş uçuşu iz düşümü en kolay ve anlaşılır çözüm olacaktır.
