EMSAL
“Katlar alanı katsayısı (KAKS) (Emsal): Yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranını ifade eder” tam olarak böyle yazar Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde. Aslında bir katsayıdır kendileri ve yapılaşabilmek için parselin alanı ile çarpılmak suretiyle bir inşaat alanı hesaplamak için kullanılır. Aslına bakarsanız öyle çok büyük rakamlar da değildir hani; 1, 1.5, 2, 2.5 hadi bilemedin kamu yapılarında en fazla 3.0 dür EMSAL.
Eski yönetmelikleri de şöyle bir karıştırınca “emsal” kelimesi tanım olarak hiç geçmemiş aslında. Kim, nereden ve neden emsal ifadesini kullanmışsa son ve güncel yönetmelikte parantez içerisinde neyin karşılığı olduğunu göstermek için tanımlara eklenmiş. Emsalin Türkçe sözlük karşılığına bakınca benzer, örnek, yaşıt, eş veya denk anlamına geliyorken Arapça matematik eskidil kullanımında “kat sayı” manasında geliyormuş.
Bir Rakamın Yaptığı
Aslında mesele emsal değildir, asıl mesele emsale girmeyenlerdir. Bir kere tamammen gömülü bodrum katlar nedense emsal dışı düşünülmüştür, üzerine boşluklar, şaftlar, tesisat alanları ve boşlukları derken asıl bomba ortak alanlar, balkonlar ve kat bahçeleri ile patlamış. Bir de buna muğlak ifadelerle virgül kullanım hataları da eklenince toplam inşaat alanının yarısından fazlası emsal dışı oluvermiş. Bir de plan notları ile diğer ayrıcalıklar ve emsal dışı alanlar belediye meclislerince onaylanarak pastanın çileği de unutulmamış.
Emsal üzerine ne kadar düzenleme yapılırsa yapılsın piyasada proje yapan hemen hemen tüm mimarlar emsal dışı alanları maksimumda kullanmak için sürekli açıkları kolluyor bir metrekarenin bile hesabını yapıyorlarken, işin kamuda çalışan tarafları da bunun önüne geçmeye çalışan bir defans halindedirler. Bunu önleyebilmenin en kestirme yolu brüt inşaat alanı üzerinden hesap yapabilmek diye düşünenler olacak ama bu seferde inşaat alanına giren girmeyen alanlar tartışması ile benzer bir kısır döngü yine yaşanacak.
Deha Çok
Gelinen süreç içerisinde bu aşırılığın önüne geçebilmek için emsal dışı alanlara önceleri inşaat alanı üzerinden sonraları da kullanılan emsal hesabı üzerinden %30 gibi bir sınırlama yapılmak istendi. Ama yine bazı istisnalar yapıldı ama bu sefer de bunlar suistimal edilmeye başlandı. Buna en büyük örnek zemin katlarında ticaret kitlesi olan sonrasında ise küçülerek yükselen blokların etrafındaki kullanılmayan ticaret üzeri teraslar hesaba dahil edilmedi. Sonuç; “kullanılmayan alan” diye ifadeler kullanılarak keyfi alanların hesap dışı edilmesi uygulanmaya başladı, hatta bırakın emsal dışına almayı inşaat alanına bile almayanlar oldu. Kısaca ne yapsak olmadı hep kötülük hep alan çıkarma hep artış hep para hep inşaat.
Emsal hesabının son versiyonunda ise “mimari kullanım alanı” ifadesi geliştirildi. Mimarlara hareket ve tasarım kolaylığı getirecek bu düzenleme ile emsal hesaplarını çok basite indirgemek hedeflendi. Başka bir yazımda bunu açıklamam gerekecek çünkü tek seferde anlayabilen henüz çıkmadı.
